此指引摘录了安大略省的新住宅租赁法案(Residential Tenancies Act) (该法案)。 这项新法例于 2007 年 1 月 31 日 星期三起生效 该法案订明了住宅樓宇的业主及租客的权利及义务。

此指引对该法例的摘录并不完整 因此此指引不能用作提供法律意見。 如阁下欲查询更多关于该法例的详情，请参阅在此指引尾段的查询详情。

此指引所包含的资料︰

• 关于租金
• 关于保养及维修
• 关于进入租住单位
• 关于终止租赁合约
• 查询详情

谁会受到此法案的影响?

此法案的大部份的条例会关注到大部份租住单位的业主及租客。 租住单位可以是一间公寓，一间独立房屋，一间出租房间的住宅或一间提供膳食的宿舍。 此法案亦能引用于护理院，退休居所，及流动房屋场或土地出租的小区。

很多关于租金的条例不适用于︰

• 新的租住大厦，
• 非牟利及公营房屋，
• 大学及学院校舍。

不过这些单位的保养及迫迁等事宜仍然受到该法案其他大部份条例所涵盖。

假如租客需要和共享厨房或洗手间，该法案则不适用。

关于委员会的内容

The Landlord and Tenant Board (委员会) 解决所有租客和业主之间的纠纷。 它跟法庭类同。

租客和的任何一方也可向委员会提出申请。 他们的纠纷可透过调停或审理解决。

在 调停 的情况下，委员会的调解人会协助和租客达成一个双方满意的协议。

在审理的情况下，通常会举行聆讯。 委员会的成员会根据业主和租客提出的证据作出判决，并会颁布法令。

法令是委员会的成员以书面形式作出的最后决定。

委员会亦会为和租客提供涵盖于该法案内有关双方的权利和义务。

如欲与委员会聯络，请参阅在此小册子尾段的查询详情。

关于租赁协议

业主和租客如欲订立新租赁，可以书面形式签订协议，双方亦可作口头协议。 租赁协议一般称为租约。 业主一定要把任何以书面形式定立的租约的副本交给租客。

租约内的条款不应与该法案有任何抵触。 假如租约内有任何条款该法案有任何抵触，该条款则不会被委员会执行。

业主要提供其法定姓名及地址给租客，这样租客才能够给任何必需的通知及文件。

不论是书面形式或口头订立的租约，业主必须要为新租客提供关于业主和租客的权利及义务，及 the Landlord and Tenant Board 的角色等资料。 业主必须在租约生效日起或以前，用委员会认可的形向租客提供上述资料 。 委员会为业主提供一份兩页的小册子作上述用途。

关于租金

新租客的租金

当订立一份新租约时，业主和租客要决定该租住单位的租金及租金所包含的服务 (如泊車，有线电视，暖气及供电)。

一般情况下，租客迁入单位后至少 12 个月才可增加租金。

租金保证金

业主可以于新租约生效日期或以前向新租客收取租金保证金。 如租客以月缴形式缴付租金，则该保证金不得多于一个月的租金;如租客每星期缴付租金，则该保证金不得多于一个星期的租金。

该租金保证金只能用作租客迁出单位前最后一个月或一个星期的租金。 该保证金不能作其他用途，如修葺该租住单位的损毁。

假如业主向租客提出加租通知，业主同时亦可向租客提出增加相同金额的租金保证金。

业主每年付给租客该租金保证金的利息。 根据该法案，该利息应等同租金增加的指引 (參阅租金增加指引一部份)。

• 例外︰业主于 2007 年 1 月 31 日后首次支付给租客的利息 (当天是 住宅租赁法案变成法例的生效日期)，会以 6% 的利率计算，直至 2007 年 01 月 31 日。

期票及自动转账

当业主和新租客订立租约协议后，双方一般会商讨缴付租金的方法。

即使业主和租客能同意以期票及自动转账形式缴付组金 (如从租客的账户缴费或以信用卡支付)，业主不得要求租客以任何一种方式缴款。

当业主和租客就付款方法达成共識后，没有业主和租客双方的同意下，该付款方法不能更改。

租金收据

假如租客要求，业主需就租客所缴付的租金，租金保证金或其他收费发出收据。

假如前租客在租约终止后 12 个月内提出索求，业主需发收据给前租客。

业主不能就发出收据而收取任何费用。

增加租客的租金

一般情况下，业主可以在租客迁入后或租客最近一次加租后起计至少 12 个月内增加租金。

业主要就加租事宜作出至少 90 天的书面通知。 这些通告的正式表格 (表格 N1，N2 或 N3)可在委员会索取。 关于如何与委员会聯络，请參阅在此指引尾段的查询详情。

在未经委员会审批下，业主最多只能根据租金加幅指引加收租金

租金加幅指引

安大略政府每年会设定租金加幅指引。 此指引乃根据消费物价指數而定。

每年，政府会在 8 月 31 日或以前宣布租金加幅的指引，该指引会于來年 1 月 1 日起生效。

根据租金加幅指引幅度的加租不需经委员会审批。 但是，业主的加租幅度如在指引之上，则需得到委员会的审批。

租金加幅大于指引

业主可向委员会申请大于指引的租金加幅，如果︰

• 业主的市政府税项及收费的开支，及/或公共设施(如燃料，电力及水)有显著增加，或
• 业主完成主要维修或装修工程 (这些称作成本开支)，或
• 业主需缴付保安服务的营运费用，而提供该服务的人不是业主的雇员。

因保安服务或成本开支的租金加幅每年不可多于指引的 3% 。 如业主有理据把租金加幅定于超过指引的 3% ，则于 3 年期限内，该加幅平均每年不得超过指引的 3%。 如业主因市政府税项及收费的开支，及/或公共开支而加租，可批准的租金加幅将不设上限。

因成本开支而加租会受某些特殊条例规管。 例如，业主要向受加租所影响的租客提供申请加租的证明文件的副本。 而且，在把成本转嫁给租客前，委员会将会决定该工程是否有确切需要。 还有，如委员会决定该租赁单位或大厦有严重的保养问题，委员会或许会︰

• 撤回业主的申请，或
• 要求业主取得加租同意前，向委员会证实该等问题已得到解决。

业主和租客可同意高于指引的加租幅度，惟双方要同意业主会为该租赁单位作大型维修或装修，添置新的设备，或为租客提供新的服务。

该协议要以书面形式订立。 这种协议的正式表格 (表格 N10) 可在委员会索取。 双方同意的最高加幅不得超过指引的 3%。

当业主和租客定下此類协议时，业主不需向委员会申请审批该加幅。

租客可于签订协议后 5 天内改变初衷，以书面形式通知业主他们不同意该租金加幅。

何时应降低租金

在下述情况，业主需要降低租金︰

• 委员会根据公共设施开支批核租金加幅大于指引的法令，而业主向租客加租后出现公共设施开支下降的情况，
• 成本开支已全數付清;这情况只适用于委员会根据成本开支批核该租金加幅时，住客仍居于同一个租赁单位内，或
• 市政府的物业税的下调幅度超出规定的百份比，实时令租金下降。

在下述情况，租客可向委员会申请降低租金︰

• 市政府的税项或就该租赁物业收取的收费下调，
• 业主没有减低租金而自行减少或删除提供给租客的服务，或
• 业主在在签订高于加幅指引的加租协议后，没有履行协议里的承諾。

关于保养及维修

业主的责任

业主应确保租赁物业的一切维修妥当。 业主要遵照所有于省政府及市政府附例列明的卫生，安全，房屋及保养标准。

即使租客同意租住该单位时已察觉该问题，业主仍需履行上述责任。

如业主没有遵守其保养责任，租客可向委员会提出申请。 假如委员会认为业主没有遵守其保养责任，委员会可颁布一些解决方案。 例如，委员会可颁布租客不需缴付部份或全部租金，直至业主进行维修，或业主解决任何严重的保养问题后才可对租赁单位提出加租。

租客的责任

租客一定要保持租住单位清洁，并达到大部份人认可的一般或正常标准。

租客要为任何由租客本人，租客的访客或其他住在该租赁单位的人士对该租赁物业构成的破坏负责维修并支付该等维修费用。 这包括租客单位内及任何公共场地如走廊，升降机，樓梯，住宅車道或停車场等地方的损毁。

不论该损毁属蓄意构成或无心之失，租客均需负上责任。 但是，租客不需为正常情况下的「剥落磨损」负上任何责任。例如，地毯在正常使用的情况下，经年累月变得陈旧，

租客不需为该地毯作出更换。

如租客没有对该损毁进行维修，业主可向委员会提出申请。 假如委员会同意租客需为该损毁负上责任，委员会可颁布该租客需支付维修该损毁所需的费用或甚至逐出该租客。

即使租客感到租赁单位的保养很惡劣，或应维修的工程没有进行，租客也不应扣起任何租金。 假如租客未经委员会批准下拒绝缴付租金，均有可能被逐出租赁单位 。

重要服务

业主不能截断或干扰任何于租客的租赁单位内的一切重要服务的供应︰

• 暖气 (从 9月 1日至6月15日)
• 电力
• 燃料 (如天然气或燃油)
• 热水或冷水

更多关于保养及维修的资料

关于保养及维修更多的资料，可參阅委员会的小册子，名为保养及维修

关于进入租赁单位

没有书面通知进入租赁单位

业主无需书面通知也可进入租赁单位，如果︰

• 遇到紧急情况如火警，
• 租客同意让业主进入单位，
• 护理院的租客已书面同意业主有权定期进入单位内查看他们的狀况。

业主从早上 8 时至晚上 8 时可以无需书面通知进入租赁单位，如果︰

• 租赁协议规定业主负责清理单位 – 除非协议容许其他清理时段，
• 业主或租客已发出终止通告，或双方同意终止该租赁，而业主欲带新租客到该单位參观 (在此情况下，即使无需书面通知，业主也需尽量在进入该单位前把此理由告知租客)。

书面通知后 24 小时内进入租赁单位

业主给予租客 24 小时书面通知后，可从早上 8 时 至晚上 8 时进入该租赁单位︰

• 在该单位内进行维修或工程，
• 在合理的情况下，进行检验以决定单位是否有维修的需要，
• 容许将可能为该樓宇提供按揭或保险的机构人员去视察单位，
• 容许准买家去视察该租赁单位 (注︰该法案亦容许注册地产代理或经纪在得到业主授权的情况下就该目的进入单位)，
• 容许工程师、建筑师或其他類同的专业人士就于公寓法案内(Condominium Act)建议的单位改装进行视察;或
• 租赁协议容许的任何合理的目的。

此通告要解释业主因何理由要进入租赁单位及例明业主将于从早上 8 时至晚上 8 时的那个时段进入租赁单位。 如业主给租客的通告是正确的话，即使租客不在家，业主也可进入单位。

关于终止租赁

延续租约

租约的完结并不代表租客需要迁走。双方可订定新的租约或业主及租客可双方同意按另一指定期限续约。

假如未能达成新的协议，租客仍有权留下︰

• 按月式租客，如他们以月缴形式缴交逾期租约的租金，或
• 按周式租客，如他们每周缴交逾期契约的租金。

无论租客是以按月式或按周式留下，所有前租约的条例仍适用于业主和租客。 但业主可按该法案容许的加幅按年增加租金的金额。

假如租客欲迁走

租客如欲迁出，需要给业主书面通知。 此通告的正式表格 (表格 N9) 可于委员会索取。

所需的通知期限视乎租赁期而定，如下︰

 

 

租客和业主可同意提早终止租赁。 双方可以口头协议终止租赁，但有书面协议会更佳。

如果已有终止租赁的协议，则业主或租客任何一方不需要作出终止通知。

在护理院的租客要给予业主至少 30 日的书面通知，方可提早终止租赁。

转让租赁及分租

租客也能转让他们租住该租赁单位的权利予他人。 这行为称为转让。于转让过程中，第三者可取代租客的位置，但租赁协议的条款维持不变。

分租指租客迁出该租赁单位，让其他人迁入居住一段特定时间，其后于租赁完结前迁回该单位居住。 于分租的过程中，租赁协议的条款及业主与租客的关系均维持不变。

租客一定要取得业主的批准方可转让或分租，但是，在任何一个情况下，业主需提供合理的拒絶原因。

特殊租赁的条例

有些租客无权转让租赁或分租;例如，租客本身是房屋监管人，或租客居于资助、公营或非牟利房屋，或由教育学院提供的院舍而租客在该处工作或租客是学生。

欲知更多关于转让的资料，參阅委员会一本名为租客如何能终止租赁的小册子。

由业主终止租赁

业主只能够依据该法案所容许的理由去终止租赁。

第一步是业主须以书面形式通知租客他们希望租客迁出单位。 业主需用作通知终止租赁的正式表格可向委员会索取。

假如租客于收到通知后不欲迁出单位，业主可向委员会提出申请要求终止租赁。 委员会会于聆讯后决定是否终止该租赁。 业主及租客均可出席聆讯及向委员会的成员解释他们的立场。

根据租客的行为而收回单位的理由

该法案容许业主发出通知给租客，假如租客本人、租客的访客或其他住在该租赁单位的人士做了一些不适当的行为，或不遵守一些应有的行为。 例如︰

• 没有全數缴付租金，
• 持续不断地迟交租金，
• 损毁该租赁物业，
• 从事非法活动，
• 危及他人安全，
• 滋扰其他租客或业主的生活情趣，
• 容许太多人居于该租赁单位 (「过份拥挤」)，
• 隐瞒收入而入住资助房屋。

在某些情况下，业主可根据租客饲养的宠物的存在或行为而发通告给租客，如租客的宠物对该租赁物业所作的损毁。

其他收回单位的理由

还有其他收回单位的理由，与租客曾作出或没有作出的行为没有关系。例如︰

• 业主欲收回该租赁单位自住或供其家庭成员或照顾者居住，
• 业主已同意卖出该物业而买家希望该物业的全部或部份可用作自住或供其家庭成员或照顾者居住，
• 业主计划的一些大型维修或装修项目均需要樓宇许可证及空置单位，
• 业主计划清拆该租赁物业，
• 用作照料物理治療或康復为唯一用途的护理院，而该租客的康復或物理治療療程经已完结，
• 在护理院的租客需要比护理院提供的更多照料，或已不需要业主所提供的照顾。

查询详情

联络Landlord and Tenant Board

此指引只提供一般资料。 欲查询详情，或索取委员会的表格副本及出版刊物，您可以︰

• 浏览委员会的网址 www.LTB.gov.on.ca。
• 联络委员会，致电 416-645-8080 或免费热线 1-888-332-3234
• 到您邻近的 Landlord and Tenant Board 办事处。

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(责任编辑：康联信远)