11月2日周一，新南威尔士州创新与优化监管部长维克多·多米勒诺(Victor Dominello)宣布本月将引入新法规，要求房地产开发商在期房销售最后阶段，凭借“日落条款”(Sunset Cause)终结交易时给出正当理由。

  如果买家不同意，开发商必须向最高法院作出申请才能最终结束交易。这将不仅适用于新法生效后签署的合同，对目前仍在执行中合同同样有效。

  ACB News《澳华财经在线》报道，多米勒诺先生在一份声明中表示，政府听到不少公民表达担忧之情，现在采取行动来确保房地产市场秩序，保障期房购买者的权益。据悉，有新州消费者上报一些开发商使用日落条款取消购房合同，只是为了在同一天以更高价格售出标的地皮或公寓。州政府面向公众展开为期三周的咨询中有约640位民众做出反馈意见。

  “日落条款”(Sunset Cause)是澳洲期房销售合同中常见内容，据昆州交易公平局文件表述，该条款通常规定如果项目没有在特定日期完工，合同可视为无效，买家可选择拿回定金再寻它处买房。一般意义上讲该条款可为购房者提供一定的安全保障，要求开发商不得过分延迟交房。与此同时，卖方也可利用日落条款确保买家及时全额付款。

  然而看起来有着“双赢”性质的条款却引发不少争议，告诫之声不绝于耳，比如一些开发商故意拖延交房时间，然后退还定金，以求随后以更高价格出售房产，这尤其是会出现在市场行情火爆的情况下。买家则处于错失资本增值机会、定金锁定在开发项目上等不利境地。

  “新州政府将自今天起关注开发商行为，如果他们没有正当理由便使用日落条款来谋取暴利，损害购房者利益，他们要承担后果”，多米勒诺先生说。

  ACB News《澳华财经在线》报道，尽管多米勒诺先生同时表示，本州绝大部分开发商都有着良好声誉，奉公守法，房地产业对本州有着重要贡献，但其声明中对于房地产开发业界变相“炒房”，谋取暴利等不法行为的警惕之声凿凿。

  澳洲多地政府均曾对“日落条款”表达过一定关注，比如西澳商务部曾就如何确定条款“时限”的适当性提出建议，但像新州政府这样给出严正打击态度尚属首次。这是否意味着澳洲政府对房市调控开始由信贷市场向政策领域扩大？

  据CoreLogic RP Data数据，上周末全澳首府房市综合清拍率报于63.3%，为今年第二低。悉尼房市报出63.5%的清拍率，略高于此前一周，但远低于去年同期的75.6%。房市降温势头日渐明显，然而大银行迫于监管压力渐次升息。上周，圣乔治银行和麦格里银行跟随四大行提升按揭利率，升幅分别达到15个和20个基点。

  房贷收紧房市成交量下降，开发商公寓销售压力正逐渐显露。《澳华财经在线》早前报道，悉尼最大公寓开发商梅里顿集团小幅调低公寓售价，同时提升房产中介的佣金率，上市地产开发巨头Stockland转换开发策略，关注中低密度住宅及增长型地带项目机遇都暗示地产开发市场环境的悄然变化。

  ACB News《澳华财经在线》报道，上周末澳地产观察家报发布一篇名为“澳大利亚面临房市崩盘-损毁经济”的文章，前悉尼大学教授Steve Keen在其中评论称，房价大涨的重要原因是因为按揭贷款过多、上涨过快。金融海啸以来各国按揭水平下降的情况下，澳洲却逆势而为，先是2008年政府面向首次置业者的补助金翻番大力刺激买房投资，然后是2012年以来的超低利率鼓励婴儿潮世代将大量退休储蓄投入房市。

  他指出，2008年时澳洲按揭债务占GDP比重已经比美国的72%还要高出10%，而现在已经达到GDP的91%。对于澳洲审慎监管局(APRA)从去年底开始对信贷市场一系列调控举措，Keen认为是终于从“沉睡中苏醒”，开始刮去房市上漂浮的层层泡沫。

  从房市基本面，供需状况及海外购买力等方面判断，澳洲房市自2012年的一轮发力有相当稳固的支撑，Keen的观点或许略为偏颇，然而，继联邦政府在信贷层面加强调控之后，新州政府盯梢开发商的宣告多少耐人寻味。

  不要忘了，房市政策的收紧正处于关键节点：到2016下半年——下一届联邦大选来临之际——将会有大量澳洲和中国投资者需要支付购买期房的其余90%尾款，本地金融系统将面临真实考验。而另一方面，大选当前从关注度最高的房市入手，赢取民心民意应该也是很大的考量。

  我们有理由预期，澳洲房市政策的风向还将偏转。

 

 

(责任编辑：康联信远)