近年来，中国投资者利用欧美经济、楼市的低迷阶段进入，期待在今后一段时间，随欧美经济、楼市的回升，博取更高投资收益。
那么，海外地产究竟是否适合个人投资者投资？如何理性选择投资产品？如何规避投资风险？怎样缩短投资周期？物业投资是否对移民、留学有帮助？
欧洲楼市投资时机分析
说到欧洲房产市场，绕不开的就是目前的欧洲整体经济低迷。欧洲经济最大的特点之一就是一体化趋势。上世纪欧盟的成立，目的之一就是铸造更好的整体的经济环境。而从上世纪九十年代开始，欧盟多次进行了成员扩充，这些扩充以南欧、东欧的国家加入为主。
众所周知，类似于希腊等国，并非老牌的资本主义经济强国。二战后也没有成为美国等国际资本的重点投资地区。因此这些国家的经济目前依然更多依仗于旅游业、农副产品加工、轻工业等，他们的制造业水平、第三产业水平相比于德、法、英等国是存在一定差距的。因此，一旦全球经济出现波动，国际资本进行大规模流动时，这些国家受冲击是最明显的。而正是由于经济一体化的原因，牵一发而动全身，即使像西班牙、意大利等老牌资本主义强国也因此受到波及。而德法等国疲于实施经济援助，某种程度也拖慢了他们经济发展的脚步。简言之，欧洲经济的一体化，如果欧盟内各国经济都不错，那各国都会因此而受益，如果有几国（即使是小国）经济倒退，那欧盟各国谁的经济都会受到波及。
欧洲的经济虽然相比2008年到2012年有回升，但也不会快速回升到经济危机之前的水平，欧洲的经济依然要进行一定的周期震荡，从投资欧洲楼市的角度分析，我们暂时不用担心赶不上价格洼地，至少到明年中期，欧洲的楼市受经济的影响，整体应该还是会在一个低位徘徊。
欧洲各国国土面积普遍不大，各国人口数量一直维持在一个合理的水平上，加上欧洲各国历来对环境、城市规划极为重视，因此在欧洲不会出现大规模兴建新盘的情况。这里不是说不会兴建新盘，只是与国内比少得多而已。
真正的有投资价值、可以用来保值升值的楼盘其实数量是相对的。尽早投资的好处在于，在花费差不多的情况下，现在能选到的房产位置、物业水平要比一年后甚至半年后要好的多。
欧洲房产投资最区别与其他海外投资的一点，就是欧洲的房产投资附加了移民功能。家人移民至该国，你的孩子在当地享受和该国人一样的教育。最近两年，通过投资房产顺便拿取葡萄牙、西班牙永久居留权身份的投资者不在少数。
从移民行业的角度看，任何一个国家的移民政策，都会随着申请者的增加而调整移民门槛，最明显的例子就是加拿大。欧洲的经济还没有彻底恢复，这些可以通过买房办理移民的国家未必会关闭移民大门，但是也有可能在一年后或者什么时间就提高购买房产的金额底线来限制移民数量。目前投资欧洲的话，各国移民买房的金额要求还都没有增长。所以现在投资性价比更高。
欧洲楼市投资物业类型分析
说到投资的物业类型，相信各位想到的就是公寓、别墅、商铺这些。而在欧洲，有一类物业类型是国内所没有的，那就是农场类。众所周知，在国内，农业用地归国家和集体所有，而在欧洲，农场、酒庄庄园等是可以归个人所有的。所以我们会看到，一些欧洲国家在出售的物业里，有橄榄种植园，有葡萄酒庄园等等。这是很有欧洲特色的物业投资类型，当然我要提醒各位，如果对海外种植业不很熟悉的话，不要贸然进入，因为前后期的投入资金高，对后期的成品的加工也会牵扯一定精力。如果投资者在国内就是从事农副产品加工种植或者国际贸易行业的话另当别论。
中国投资者在欧洲投资主要领域还是集中在公寓、别墅、商铺，这里我们依次分析。
首先就是公寓，一直以来公寓都是投资者最青睐的物业类型，几个优势决定了这一点，公寓的位置多在市区，比如英国伦敦、葡萄牙里斯本、西班牙巴塞罗那等的公寓物业，交通方便，医疗卫生设施先进，购物便捷，自己不住时出租也有一定的保障。而且价格相对合理，
那么投资欧洲公寓时，要注意哪些方面？
位置：不仅是在中国，在全球，决定一个居住型物业的首要因素都是位置。如果你考虑让子女今后来欧洲读书，最好选一个距离学校近的“学区房”，子女平时上下学或者寄宿周末回家时都很方便。如果你工作繁忙，最好选择一个距离机场不太远的，如果你没有以上的要求，建议你选一个交通要道旁边的，这样你前往超市、医院等等都会很方便。
出租：很多的中国投资者，未必会买房后去住，即使去住也未必全年都在那里，因为我们主要的事业还是在国内。所以不能回避出租的问题。要看出租率的话，一种方式是可以问问卖家，是否可以提供包租服务，这是最省心的方式，每年固定的出租收益率，不用自己考虑出租淡旺季的问题，如果是自己去打听出租情况，你可以去周边街道的房地产中介，问一问他们类似区域类似楼盘的出租情况。一般来讲，欧洲从5月到10月都是出租的旺季，因为旅游的游客会相比其他时间更多一些。各位可以合理把握出租时机。
内部装修：欧洲几乎没有中国毛坯房的概念，投资的房产内部都是装修好的，一些像空调、电冰箱、洗衣机等也多有配套，但是像可移动的家具家电，比如电视等，需要自己购买，这里可以要求房产商提供家具家电的打包服务，也可以自己去宜家等淘货。提醒各位投资者，最好和卖方签订一份物业维护方面的协议，问清可以提供哪些物业维护，这对今后的使用以及二次出手都有很重要的意义，毕竟你也不想你的租客打电话投诉后你飞到欧洲去给他解决下水管道的问题吧。
除了公寓，别墅也是中国投资者钟爱的类型。欧洲的别墅一般景色更好，面朝大海春暖花开的海景房，或者沉浸在欧洲田园风光里的山景别墅都备受追捧。别墅景色更好，户型更大，那么，投资欧洲别墅需要考虑什么？
首先你要考虑的就是你是否要去住，为什么这么讲？因为比拼出租率，远离城市喧嚣的别墅未必是上班族租房的首选，而且别墅面积大，一个或两个租客承租的话他的经济压力会略高。
如果投资者本身不去住，那就要考虑出租时，选择三类别墅，第一类就是在度假区，度假区游客多，欧洲人喜欢全家出游，每次都多玩几天，所以家庭出游不喜欢挤在酒店里，这时宽敞的度假区别墅自然是首先，而且因为供小于求的缘故，这时的租金回报会很值得期待。第二类是包租型别墅，确实是有一些项目是可以包租的，这也就省去了你出租的烦恼，这里提醒各位多比较一下别墅和公寓的出租率，因为不同地区二者高低不同。第三就是选择距离高速公路不远的别墅，这也是一种方式，那就是让租客可以平时开车上下班，那么同样是高速公路，选择什么位置？一般开车15分钟-30分钟可以进入市区的是可以考虑的。
其次你同样要考虑物业维护，因为别墅的物业费一般都会高一些，那么这笔费用你花的是否值就是一个问题。欧洲的现代化别墅很喜欢采用大型落地窗，那你就要对隔音和隔热适度关注，房间升温是采用地暖还是壁炉，这都是投资客要注意的，因为物业维护的好，以后也方便二次出手。
再一类就是商铺，商铺这类物业，仁者见仁智者见智，投资的数量不多但是还是有人投资。这里提示大家两点，第一，如果投资者真准备投资商铺，一定要去当地实地考察，适合做什么等等都是必须充分考虑的因素，而不要仅听卖家的包装，毕竟商铺就是为了以后经营，经营就要自负盈亏。第二，买底商的话还可以买上面的公寓，这样自己住宿经商都方便。
欧洲楼市投资收益分析
这里要说明一点，欧洲的经济危短时间内还会持续，但是肯定会走出经济危机，欧洲经济一体化的上面是全球经济联系的日益紧密。欧洲的经济也影响全球的经济。欧洲一旦经济彻底走出困境，经济的回暖必然会体现在房地产行业上，那么作为投资者所希望的回报也会随之到来。
第一，投资者期待的投资收益，未必会有过去十二年中国楼市个人投资的收益那么高，为什么？因为欧洲的房地产市场从上个世纪开始，已经有百年的历史，各方面相对更加规范严谨，也就是说即使涨价，欧洲楼市的空间也不会有国内在过去的那么多，因为政府很有经验，一开始就会严格控制，但是有不错的涨幅这一点还是可以期待的。
第二，欧洲的投资回报等待周期应该做长线考虑，因为泡沫少，所以上升会比较稳健，而不是坐过山车，投资者不要寄希望于一年或两年就有满意回报，欧洲不适合进行短线投资，应以五年以上为基点去观察，这一点和我们国内类似，中国楼市也是用几年时间价格涨到现在的程度，而不是一年就达到了的。
第三，欧洲投资回报也要看国家，简而言之就是该国目前经济情况增长的空间大小，如果该国预测经济复苏增长空间较大，那么在该国进行房产投资的预期回报也会值得期待。而即使一个国家内部，各个城市之间的经济有强有弱，所以各城市之间的回报预期也不一样。所以海外投资要先选投资国，再选投资城市，最后选户型，按部就班。
