最近，海外买房又成社会热点话题，相比前几年国内的购房热情，其热度有过之而无不及。不论是从国际还是国内市场环境来看，这样的变化都在情理之中。不过，在这一轮方兴未艾的投资热潮中，我们还是应该秉承理性投资理念，根据自己的实际需求来进行投资，切莫盲目跟风。
海外买房异动频现
海外房产投资再次成为受到社会关注的热点话题。早在2011年媒体就曾报道过海外的买房现象。时至今日，海外买房又出现了新的变化，参与人数更多、资金量更大、目的也更宽泛。
市场参与人数越来越多，这是众多业内人士的共同感受。两年前，购房的客户主要来自上海、南京、杭州等经济水平较高的城市。最近，江浙一带三、四线城市的人也都开始奔赴海外买房了。
除此之外，我国中西部城市也有人加入海外“买房大军”，如重庆、西安等。来自市场研究机构的数据表明，过去3年来，去澳大利亚置业的中国购房者人数暴增840%，而去英国的则增长超过了500%。
此外，海外市场投资的资金规模也越来越大。据全美房地产经纪人协会(NAR)近期发布的一份调查报告显示，在2013年3月底之前的一年里，中国人在美购房总价值达123亿美元，同比上一年的74亿美元，增加了49亿美元，增幅高达66%。而早在2011年，世界华人不动产学会就曾乐观估计，2013年中国买家在海外房产上的花费将会从当时的287亿美元，飙升到500亿美元的规模。
此外，去海外买房的目的也变得宽泛起来。仲量联行上海国际住宅部总监刘艺淇分析指出，现在海外买房者的目的已从传统移民及子女教育已延伸到资产保值和增值，甚至有人为自身公司经营考虑而置业。正因为如此，买家关注的国家已从之前的美国、加拿大、澳大利亚等传统热门国家，开始扩展到包括亚洲、东欧等此前并不为人所注意的国家，如玻利维亚、罗马尼亚等。
市场环境今非昔比
市场环境的巨大变化成为海外房产投资迅速增长的主要原因。
从国际经济环境来看，随着美国次贷危机以及欧洲债务危机影响的减弱，欧美国家经济逐渐转暖，这让人看到了新的投资机会。比如美国房价曾受次贷危机影响而“腰斩”，让高净值人士看到了短期内“抄底”的机会。
与之相辅相成的是，人民币升值也带动了海外住宅投资热情，使其成为最佳的外汇储存方式。莱坊国际(中国)副董事田雪以英国举例说明，目前人民币兑英镑的汇率相比于2005年升值了30%左右，这其实相当于英国房价随之下调30%。
从国内投资环境来看，迟迟不见起色的股市，以及住宅市场受到更为严厉的调控，也是促使国人关注海外房产的另一个不可忽视的因素。截止到目前，上证A股指数仍在2100点左右徘徊，不知何时能够挣脱底部，而A股市场更是被人冠以“绞肉机”、“抽血机”等恐怖名号，股民更是无奈地表示：珍惜生命，远离A股。对于这样一个让人感到极度失望的投资市场，恢复信心尚不知从何谈起，更遑论拿出真金白银去投资。
而曾经给人以赚钱效应的中国楼市，因为房价的暴涨，导致其受到更为严厉的宏观调控。时至今日，包括限购、限贷等多项行政干预色彩极为浓厚的政策，持续对房地产施压，投资性需求已基本被挤出市场，房产投资已经毫无机会可言。
各取所需立足长线
对于海外购房置业，不管是出于纯粹投资，还是为将来子女留学，甚至为了将来移民而考虑，都应该顺应当前形势，各取所需，并做到理性投资。
康联信远移民专家表示：投资海外房产之前，首先要考虑清楚自己的实际需求，然后再有针对性地去考察项目。由于每个国家和地区所具有的资源、特性各不相同，因此赋予物业的实用价值也有所区别。如果只是人云亦云，难免会遭遇投资失败。
投资海外房产，应该选择租金收益较高的物业，长期持有。综合比较各个国家市场的实际情况，欧洲的投资价值已经凸显，除了其经济因素，房价仍然处于底部区域，还有“抄底”的机会。其他需求可根据不同国家推出的政策进行选择，比如葡萄牙推出购房获得居留权政策，对移民有利。
欧洲：按需选择投资国家
部分深陷欧债危机的国家，对境外资金持欢迎态度，因此现阶段投资欧洲房产，除了能够获得房价上涨收益之外，还能获取更多附加值，比如申根国之间的自由通行、欧盟国家学生待遇等。
到底投资哪个欧洲国家的房产，由于欧洲各国给予的政策以及国情各不相同，因此选择投资欧洲国家房产，需要了解自己的实际需求。
无疑，在国内楼市持续调控、房价居高不下的背景下，投资海外房产有着诸多优势和吸引力，有的还能提供移民机会，创造享受国外生活环境、教育资源、福利待遇的条件。不过，海外买房有诸多注意事项，比如经济水平、汇率变化、文化差异，甚至包括地理环境、政治因素等等，购房者切忌将其与国内的购房情况相混淆，产生不必要的风险和麻烦。
文化风土要考察
通常，刚刚接触海外房产的国内投资者喜欢根据自己的喜好来选择海外房产，无论是地理位置、小区环境，还是户型面积、装修方式。然而，不同的国家地区、民俗风气往往大不相同，海外投资买房不管是移民自住还是投资出租，都要特别关注当地对房屋好坏、价格高低的评判标准，即使不一定做出与当地人完全一样的选择，至少也要知道其中的挑选依据。
因而，投资者应该主动融入当地的社会，多了解所在地区的风俗以及人文等。这样，在日后的自住、出租、转卖过程中才不至于发现跟自己当时所设想的“大相径庭”，而白白造成损失。
政策产权区分清
明确自己的投资目标、购房目的，并弄清相应的法规政策和房屋产权年限，都是海外买房的重要基础。
比如以投资移民为主要目的的购房者，就要时刻关注好所在国家地区的相应移民政策及其变化，以确保自己这若干年的投资计划最终能够达成移民的目标。对于移民前后的相应手续、门槛、流程、要求、所需义务、所享权利，更重要的还有移民过程中可能出现的变数和风险，都要一一弄清。
房屋产权也是如此。国内房屋产权只有70年的使用权，而国外的产权则各不相同，有些产权永久拥有，有些还包含土地；有些可以传给子女，有些则需要支付较多的遗产税；等等。不同的产权形式、年限都会影响自己中长期的房屋持有、租赁及买卖计划。
贷款税费最需理
贷款和税费的问题则往往是最让投资者头疼的一个部分。不同国家甚至不同地区、位置在相应的税收及手续费问题上都会有所不多，大大小小各种名目的收费项目虽然繁多，也都需要购房者仔细关注，认真核查。
贷款政策也是如此。一些国家对于海外购房者也提供较为方便的贷款申请，而另一些国家则可能就有诸多的限制。购房者应第一时间了解清楚相关的贷款及税收政策细节，分清其中当地公民和国外购房者之间的区分、差异，进而算清自己购房所需的各项实际成本，以及持有房产时所需缴纳的大致税费，等等。一般我们常通过委托专门的中介服务机构来处理大量繁杂的手续办理和费用支付，但整个流程中购房者仍要清楚明白地参与进去，避免上当受骗。
特别值得指出的是，对于需要使用大笔现金购买房屋的国家地区，考虑到换汇额度的限制，购房者应尽可能地寻找安全、合法的途径，避免风险。
长期持有需规划
对于要对所购海外房产进行长期持有的投资者来说，最好还需要制订较为长期、合理的规划，内容涉及持有成本、转卖或继承成本、日常打理、资产安全等。
除了各项长期持有时需要支付的隐性成本之外，海外购房者还应关注自己所购房屋在日常维修、打理上的麻烦。比如出租空置期、居住闲置时段、定期的维修等等。另外对于可能出现海啸、飓风、地震等自然灾害的地区，也要注意房屋的相关风险防范问题。
总之，根据自身不同的购房和投资目的来制订大致的投资规划，才能在保证收益的情况下，控制好相应的各类风险。
