自葡萄牙推出‘黄金居留法案’以来，葡萄牙的房地产受到全球各地投资人的越来越多的关注和青睐。投资葡萄牙房产，可选物业业态类型丰富，主要包括住宅、写字楼、工业地产和商业地产。
针对葡萄牙房产市场，为大家介绍一下市场历年波动概况，分析市场各业态发展动态、投资市场环境及相关政策动向，对葡地产投资热点做一个把握和分享。
葡萄牙现有人口约1060万，国土面积9.2万平方公里。随着1986年加入欧盟，葡城镇化和现代化步伐加快，加之政局稳定，自然环境优美，气候宜人，地产价格相对便宜，外国直接投资表现强劲，在葡置业增多。
90年代开始，住宅单位建设加快。1998年和2004年，葡萄牙分别承办了世博会和欧洲足球杯，政府集中资金投资了许多基础建设，期间地产行业受惠呈现了地产经纪畅旺。但相对于其他欧盟成员国，由于政府保守的政策，葡萄牙房产价格涨幅相当平稳，甚至有被低估。
然而2010年葡发生债务危机后，欧洲地产行业整体一路下滑，也因此至今仍有很多投资者对于葡国地产行业持有一个问号。
但其实，相比欧洲大多数国家房产的大起大落，葡萄牙房产即使在债务危机之际，也没有经历暴涨暴跌的情形，没有出现过投资泡沫，适合稳健型、发展型投资。
住宅地产市场
从住宅类别看，主要有旧房翻新、公寓、别墅、廉租房和度假房等。从住宅供应情况看，2002年是高峰期，完工12.5万套，2009年回落到6万套，2010年初开始，由于受债务危机的影响，更降到5万套。
从需求来看，葡萄牙国土面积较小，核心房产投资城市屈指可数，鉴于空置的房产日渐有限，新房供应量又少，加之葡萄牙没有拆迁法，推崇以旧养旧，房子不会推到重建，而只是内部翻新，特别是城市老城区地块，买一套少一套的稀缺房源，奠定房价上扬的基础。
以2010年为例，新完工住宅3.19万套，其中，旧房改造7千套，占22%。与欧洲其他城市一样，里斯本老城区也保留大量的旧建筑，旧房占比非常高。
目前，里斯本有5.5万栋住宅，其中，有1.2万栋需要重修，预计投入资金80亿欧元，劳动力成本占到了总投人的60%。葡对旧式建筑改造制定了特殊政策及配套的支持计划，比如，在融资和税收政策方面的优惠。葡规定在保留外观的前提下，可对内部作任何改造，但要确保古建筑升级及安全。
商业地产市场
90年代以来，商业地产在整个地产市场中占了重要地位。由于里斯本中心商圈氛围不及欧洲其他大都市，市民对大型购物中心非常渴望。此类项目回报率高，其建筑具有国际水准，并屡获设计大奖，由此也吸引了欧洲投资者。
写字楼市场
葡萄牙的写字楼主要围绕里斯本及周边的市场，其供应量为440万平米。在过去的20年里，里斯本大区的写字楼供应量的增长仅为2% 至3%之间，作为葡萄牙的经济中心区域，历年来大量的企业总部纷纷进入里斯本CBD中央商务区和世博新兴金融区，空置率长期保持在较低水平从租金水平看，里斯本写字楼租金为每平米18.5欧元，居于欧洲中上水平。
工业地产市场
与地产其他版块和欧洲国家相比，葡过去工业地产的专业性和透明度不是很高。但目前在建项目的品质较高，以求达到国际物流运营的标准。
大里斯本的工业和物流区分布在6个区域。葡政府的物流战略是在各机场，火车站，港口及与西班牙边境建立物流平台。大里斯本有工业和物流面积120万平方米，其中仓储和物流占70%。在过去的10年里，工业和物流地产租金平稳，保持在每年每平米50欧元，作为后起之秀，在欧洲也是最具竞争力的。
地产投资市场
葡地产投资市场明显分两种群体，国际机构投资者热衷于投资商业和写字楼，而葡国内投资者对工业地产和商铺更感兴趣，因为后者对物业运营管理的要求低一些。而无论工业地产、商业地产，如写字楼和购物中心，均可能有较好的投资回报。
根据最新数据显示，地产投资基金项下管理的资产达123亿欧元。该行业高度集中，前3家分别是Fundimo、EspirtoSantoGroup和SantanderTottaGroup。在过去的14年间，有50家国际投资者直接或间接投资葡地产市场，其中，德国占26%、英国占21%、荷兰占16%、美国占13%、法国占8%，投资总额达40亿欧元，重点投向商业地产和写字楼。葡政府于2012年9月推出外国人买房50万欧元以上者给予居留权的新移民政策，这一法案也已成功吸引包括我国在内的更多的国际投资者，让葡萄牙在住宅市场上也节节攀升。
