根据智库(Think tank)向抵押贷款保险商Genworth会议委员会提交的一份报告,表示加拿大公寓市场稳定。
这份涉及加拿大8个城市公寓报告指:“虽然海外需求放缓暴露了该地区的较差的住房负担能力,但温哥华的公寓正在随着整体重售市场复苏。”
这份报告预测温哥华的公寓价格,经过去年的平缓后,今年将上升4%,平均价格将升至$279,000,明年也会上升4%至$290,000。并预计公寓价格从今年开始出现稳定,并在一定时期内销售量将适度增长。
资深经济学家Robin Wiebe在报告中说:“我们的研究表明,加拿大强劲的经济因素可以帮助大多数公寓市场实现‘软着陆’。”
很多投资者为了投资的目的买公寓,因此,在准备买一间公寓或者城市屋之前,一定要问清楚该社区是否有出租限制,如果有,那么是否已经达到或者超过允许同时出租的数量。此外,需要事先了解物业的Rental Bylaw,不要等到下了offer或者住了进去再后悔。
下面就为大家带来温哥华投资公寓的出租攻略。
先介绍几个名词:
第一任房主:也就是从开发商手中直接买房的首任业主,有时也称为原始业主(Original Owner)。
RDS(Rental Disclosure Statement)也就是开发商“出租声明”的简写,如果有,那么一定会以Form J的形式附在开发商必须提供给买家的Disclosure Statement档夹中,所以一般会直接称之为Form J。
Rental Bylaw物业社区条规(Strata Bylaw)中对于出租的具体条款,通常包括是否允许出租,可以同时出租的单位数,申请出租限制豁免的程序,违反该出租限制的惩罚措施等。
开发商在卖掉第一间单位前,可以在法律规定范围内任意制定Strata Bylaw条款,这其中自然也可能包括Rental Bylaw。在卖掉第一间单位后第一次全体业主大会(AGM)前,对于出租限制的修改则必须通过3/4业主投票同意。
从开发商在第一次全体物业大会(AGM)上将管理权移交到业委会的那一刻起,Rental Bylaw就只能由3/4与会业主投票通过才可。之所以有 Rental Byla,因为很多老式低层公寓或者城市屋都有出租限制,这与社区人员构成、平均年龄、还有基于社区保养维护的需要都有关系。
需要注意的是:查看你手中的开发商提供的PDS档夹中是否有Rental Disclosure Statement(Form J)要注意看Form J的注册日期是2010年之前还是之后,这个差别很大。
此外,还要注意Rental Bylaw的生效条件:
1.Rental Bylaw必须在田土厅(Land Title Office)注册才可生效,只是大会通过不代表正式生效。
2. 如果Rental Bylaw在田土厅注册前你已经有租客的,你的旧租客可以无限制的续租约,而无视新的出租限制。
3. 如果你的旧租客在Rental Bylaw生效后日后搬走了,法律规定你还会被自动获得1年的宽限期限,也就是说你还可以找新租客租一年,而为期一年的宽限生效日是从你旧租客搬走的那一天算起。
4. 如果你一直都没有租客呢?你同样可以自动获得一年的宽限期,此时的一年宽限生效日是从Rental Bylaw注册之日开始,注意不是从租客搬进来开始算。
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