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新浪线上讲座 揭秘EB-5“骗局”背后的秘密 时间:2016-08-29 14:21    作者:康联信远    点击:
 

 

EB-5失败项目,究竟是故意欺骗,还是另有隐情?项目失败了还有机会获得绿卡吗。就这些问题,康联出国宁嘉晨律师在新浪国际生家长课堂做出解答。

 

宁律师:
 

      大家晚上好,我是宁嘉晨。很高兴能再次跟大家分享我的一些小心得。7月份我在加拿大和美国,共待了三周,去了多伦多和美国佛罗里达州,看了几个房地产和EB-5项目。

  今天备课的时候,朋友告诉我,加拿大福利PK美国福利,很多福利会根据各州、各省当年的财度预算调整,两国除了他们各自的联邦政府那一套,每州每省每年的福利都可能变化,美国有50州,加拿大有10个省另加三个特别行政区,大家想一想,要这么对比的话,那我们说到什么时候。

  EB-5项目为什么会垮

  还是谈谈我懂的,我懂的无外乎法律、投资和移民,既然谈法律,谈移民,那就得谈谈今天的话题EB-5项目为什么会垮,垮了怎么办?一旦项目垮了,则会引起一连串的多米诺法律后果。大家常说EB-5的风险问题:

  1。就是去年爆发的西雅图的美国之路。

  2。是今年春天倒的美国佛蒙特GAP滑雪场。

  按负面影响,滑雪场最糟,直接影响300多个EB-5申请人,再来是美国之路,潜在受害者有100个人,可能接近200个人。

  上周在朋友圈里看到这样一篇文章,详细描述了今年4月佛蒙特州GAP倒坍,EB-5 Sir的文笔、态度、公正度有目共睹,大家公认的,没话说。文章的主要重点就说这么大的事,好几亿美金的漏洞,最后是被一个人给捅出来的,这件事已进入了正式的美国司法程序,影响群众大,EB-5涉及众多的忠实粉丝纷纷发表意见。他们跟贴发表的论点,让我感觉真是有点瞎子摸象,这就是所谓弱势群体的处境吧。

  项目为何会垮/何类项目会垮?

  这世界上当然有骗子,骗子是少数,EB-5项目也确实有不好的,但毕竟占少数,我一再和朋友说EB-5是安全的,可以信赖的,是可以作为理想的移居美国的方式,当然作为EB-5从业者之一,这话听起来就像老王卖瓜,其实并不然。今天我们不说哪些项目好,风险低,今天要谈的是哪些项目不好,风险高。

  上面说的两个失败项目,给我们今天的主题提供了最佳的教材,还是那句话,这世界上骗子占少数,可高估自己能力的则大有人在,骗子的手法细心的人一般是绝对可以轻易认出的,通过对项目的客观分析,可以简单地屏蔽垃圾项目,能力不足的项目方就难了,这对开发商用心是正面的,出发点是积极的,确实想把项目做好,但常常会因为某些客观和主观的原因导致项目出了问题,最后给投资人制造了巨大的伤害,当然给自己也是一个失败、伤害。

  为什么我说骗子的手法可以轻易被看透呢?我们从GAP滑雪场项目开始说,这个项目召集了700多个EB-5申请人,募集了超过3.5亿美元的EB-5资金,这是一个大项目,美国的证券局现在对这个项目负责的人提出了控诉,是他们非法挪用了超过2亿美金,这是多么大的一笔数字,就是他们挪用的,盗用的EB-5资金超过了整个EB-5资金的60%。相比之下,美国之路的开发商就太小巫见大巫了,背后挪用了1700多万美元的项目资金是EB-5总数1.36亿的13%,一个是60%,一个是13%,当然两个项目开发商都被控盗用了公款。

  如何火眼睛睛看破骗局?

  我们现在所能从掌控的信息来研究,来论证评估,毫无疑问的,我可以说滑雪场整个是骗局,从头到尾开发商的目的就是要骗取投资人的投资款,根本没有想要做正事。我为何这么说呢?很多原因,其中第一因为任何稍许有投资经验的人都可以告诉你,全世界没有几个赚钱的滑雪场,滑雪场这么难赚钱,可是这两位先生却能够通过他们不正当的手腕向全世界想要移民的群众卖掉了700多个投资名额,获取到3.5亿美金的一笔强大资金。

  我在加拿大魁北克蒙特利尔省长大,这个城市离GAP滑雪场两个多小时车程,小时候在GAP滑过几次雪,因为喜欢滑雪的人都知道,滑雪好玩,风大不好玩,GAP是在美国东岸或者加拿大东岸有名的风大的滑雪场,作为滑雪场来说,GAP的自然条件远远比不上它周围众多的滑雪圣地。那为什么在这里大兴土木要花几个亿的钱盖呢?其实能不能把这个项目完成,本身是个问号。

  从以上的种种,我们可以毫无疑问地断定说,这滑雪场开头就是骗局,也就是美国人喜欢用的词“旁氏骗局”,意思就是拿后面投资人的投资款支付前面投资人的投资回报,让大家以为项目赚钱了,是个好项目,大家跟着投。

  西雅图的美国之路不是一个骗局,并不是因为项目负责人挪用的资金比例不高,而是因为对项目的客观分析可以看出项目负责人确实用心的想要开发这项目,一心想把项目盖完,这个项目出了什么问题呢?这个项目是前期发展太好,EB-5资金来的太顺了,太快了,资金多了,项目负责人脑袋开始膨胀,第一期还没完工,就起动第二期,第二期刚开始又打第三期的主意,可惜的是开发商没有具体经营管理这么大的经验,过程中多多少少动了私心,动用了不该碰的项目资金,最后是害投资人,也害了自己。

  我上面三个项目跟大家分享,并不是说哪个项目有特别的内幕。而是朋友在选项目的时候,稍微用点心很容易看出来他们是高风险,不是优质的EB-5的投资项目。

  项目垮了移民还有希望吗?

  《移民法》怎么说?投资款还能指望这50万美金能收得回来吗?在这个问题上面,大家一定要记得开发商的失败并不一定意味着项目的失败,甚至项目的失败,也并不一定意味着投资人EB-5申请的失败。给大家解释一下原因,我们可以从眼前两个具体的案子看出来这个道理。

  西雅图的美国之路,从去年事情爆发以后到现在将近一年多的时间里面,美国的SEC、移民局、法院指定的清算人和投资人的代表,律师们参与协商,反反复复,无数次数。到目前看来根据美国法院在今年5月份判的,项目上百个EB-5申请人有一定的希望能够顺利拿到美国绿卡,当然投资款可否偿还,咱们暂时先不去计较这个事,发不发绿卡是美国移民局大笔一挥的事情,还不还钱,能不能还钱,那还得回到项目方本身问题来看。为什么我说当初去年闹的风风火火美国之路的项目也许能够到最后并不是人财两丢呢,至少美国身份能获得下来。这就是回到了项目本身的本质上的可行性。一旦原开发商被排比出局,股本重组,清算人能够顺利地找到项目的接班人,这时候在符合美国移民局的要求前提下,就是美国符合EB-5法规前提下,完成项目这些EB-5的申请人的申请就可以有一定的保障了。也就是说被盗用的项目资金没伤到项目的元气。

  作为一个房地产项目,多半资金都花在土建、工程,项目基本元素是好的,接班人愿不愿意接手这个项目,很简单评估他为了完成项目所需投资资金是不是低于他这个项目完成后合理的市场价值,如果答案是正面的,就有接班人,据我了解在今年年初的时候,当西雅图项目清算组织在寻找接班人的时候,还不只一家出现投标,愿意接这个项目。

  GAP滑雪场的后果可能就没那么幸运了,项目负责人的个人资产相对有限,远远不足以弥补所盗用的资金,因为盗用资金太多了,2个多亿,这不是小数字,这个空没办法填的话,如何能找到人愿意掏出要完成项目所需要的资金,而到最后认为这个项目的市场价值是让接班人是有利可图的?这就是另外一个话题,就是我认为这个项目它完成以后,它的市场价值就是评估值远远低于这个项目所需要的投资款。这样的话理性的开发商,这个烂摊子最好躲得远远的。这样的话什么后果?盗用的项目资金,开发商本人没有足够的个人资产来偿还,清算组织找不到项目接班人,那就是说GAP会进入清算程序,可是进入清算程序,也就是说项目倒了,EB-5申请会被拒签?这里面就很有意思了,答案并不一定是如此,滑雪场的EB-5投资也不要完全放弃希望,因为清算人已经于8月初也就是上周正式向美国国会申请批准该项目的EB-5申请,就是说这个项目出了问题,EB-5投资人不应该成为间接的受害者,当然现在只是大家的希望,后果现在不敢说。根据我对美国政府各方面的了解,我认为这批EB-5申请人绿卡获批率高于50%。但是我不认为他们能够指望投资款的返还。

  为什么?大家不要忘记绿卡签发不签发,对美国政府也哈,对任何人也好,说白了没有任何成本,如果这个项目上,基于各种考虑能够批准这些人申请的话,为什么不呢?但其实滑雪场还有美国之路两个项目这些人有很好的机会会获得他们的美国绿卡,这里面多多少少有一个核心的原因,那就是说这两个项目都多多少少花了不少银子,也为当地创造了不少的工作岗位。CIS说EB-5的法规所需要的每个投资人能够创造十个,那可能是技术性的问题。

 

  美国各个司法立法理念不同

  跟大家分享一下美国各个部门,各个独立司法立法理念不一样,还有他们在项目进入清算程序以后的处理方式有很大会因人而异。你看西雅图的美国之路还有GAP滑雪场,都在第一时间被法院指定的清算人接管,这个清算人都是自然人,可能是律师,可能是会计师,可能就是专业人,这两个项目的清算人对EB-5的看法,一个是城东,一个是城西,截然不同,美国之路的清算人不知什么原因,从一开头就完全地否定EB-5和EB-5申请人的利益,巴不得第一时间就把这个项目拍卖资产,让EB-5申请人空手回家。最后保住了美国之路的这些项目的EB-5身份吗?是法院,是今年5月份的法院在判的时候,因为有一堆的EB-5申请人,他们的利益要被保护住,到最后是是法院反驳了清算人想要拍卖资产,法院迫使清算人去找一个接班人。滑雪场的清算人正好相反,一开始就强力地说,这场骗局所造成的后果不应该伤害到这么多的外国无辜者,所以这个事情他们曾经主动地直接找美国移民局,说请移民局网开一面,给这三百多个申请人,让他们的临时绿卡能够转换为永久绿卡,因为CIS官僚,说对不起,我们是按法办事,法律不这么写的,你要是不同意我们的判决,你有办法,你去向国会申请变法,我们现在收到的消息,大概几周以前,清算人已经正式递交申愿,希望国会在这方面判断这个项目是特殊情况,这300多个人应该能得到他们所应得的永久绿卡。

 

分享现场家长们向宁律师提出了不少问题,如下:
 

1、项目方自己出资多少?如何看出项目盈利?如何看中中介到底可不可靠?

2、想问下中央公园附近超高公寓EB5项目怎么样?

3、EB5申请人需要选择一个诚信可靠的区域中心进行投资。那么怎样辨别一个好的区域中心?  

4、请问申请人在体检时有什么注意事项妻子怀孕了会影响么?

5、如果申请成功后短期(如三年)还想常住中国,有没有什么办法保住绿卡?需要注意哪些事项?

6、宁律师看好哪些项目? 

 

针对以上所有问题,宁律师均作了详细的回答。本次分享的实录和宁律师对家长问题的回答,已经全部上传“国际学校APP”,家长们可以按照以下操作查看。

 

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步骤二:查看首页“热门活动”第一个,点击即可查看实录及宁律师针对家长问题的回答。

 

(责任编辑:康联信远)
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