2015年美国投资移民EB-5虽然有排期、涨价及项目等风险，但依旧不影响是EB-5“有史以来最好阶段”。

 

　　试想有一天，当EB-5如加拿大、香港突然关闭投资移民项目的时候，大家一定会怀念投资几十万美元就可以移民美国的时代。

 

　　当然，预期EB-5的未来，不至于这么悲观，只是当EB-5抨击者、来自共和党的国会参议员Chuck Grassley当上国会司法委员会主席后，EB-5遭遇“变数”已是不诤事实。

 

　　因此，2015年上半年，赶在EB-5“政变”前抢占移民配额的投资者不在少数，但越急越要稳，EB-5项目风险防控同样不可小视。

 

　　下面康联信远移民就从EB-5的抵押担保角度入手，判断50万美元投资款是否拿得回来？

 

　　目前市场上EB-5借贷模式下的抵押担保主要有以下几种：

 

　　1. 第一顺位，现有资产抵押 ；

　　2. 第一顺位，建成后资产抵押；

　　3. 第二顺位抵押（基本上只可能是建成后的资产）；

　　4. 项目公司股权抵押；

　　5. 仅本票（即无抵押）。

 

 

　　1. 第一顺位，现有资产抵押：安全评级：六星

 

　　有足额现有资产进行抵押担保，投资款能否安全返还不依赖于项目的完成情况，也不依赖于项目方的意愿，也就是不管项目成败，这个项目的现有价值优先归还EB-5投资人。

 

　　目前或以后将在土地上建造、施工、放置或安置的任何和所有楼房、建筑物和其它改建工程，包括但不限于固定装置、房屋、附属物、器械、设备、楼宇系统、机械设备和目前或以后为前述楼房、建筑物和其它改建工程之用途而附属或使用的其它物件（统称为“改建工程”），及该改建工程和该土地的任何和所有附加物、替换物或代替物，及借款方在法律和公平基础上目前拥有或在之后获得的有关土地或改建工程的所有权益、不动产或其它索赔，包括但不限于借款方目前拥有或在周后获得的有关土地上任何更大的不动产或改建工程的所有权利、所有权和权益。

 

　　有个文件叫“Assignment Of Agreement”：为了进一步为债权人担保，借款人准许、转移、转交、移交给债权人其在特定协议、执照、许可和建筑计划中（如与建筑设计师、工程师、建筑公司、管理公司、供应商等签订的合同，土地及建筑的出租出售合同等等）的所有的权利、所有权和利益，及其后所有的补充、附件和修改等，不管这些文件是现有的还是将来的。这些转移是一个绝对的当前发生的转移，而不仅仅是给予担保，债权人同意不行使以上的权利，除非借款人发生并且持续违约。也就是说，借款人把有关这个项目开发的所有权利、协议和政府许可转移给债权人，一旦借款人违约，债权人就有权利行使这些权利。换句话就，借款人违约的话就失去了对项目的控制。

 

　　这些条款给力吧？但只有第一顺位的债权人才能享受这些权利，除非第二顺位的债权人与第一顺位的债权人达成某种协议。

 

　　“第一顺位、并且现有资产抵押”这种模式在现实EB-5项目中非常罕见。主要因为：如果是一个新建项目，那么一般可抵押的只有土地。但除非是曼哈顿等少数城市的土地，否则以美国土地现在的低价，注定无法为EB-5贷款提供足额抵押担保。比如，如果土地值2000万美元，但EB-5贷款有4000万美元。另外，一般90%的项目都将银行贷款作为第一顺位，所以即使土地价值高于EB-5贷款额，也不能直接抵押给EB-5投资人。

 

　　2. 第一顺位，建成后资产抵押：安全评级：三到五星

 

　　为什么安全评级为三星到五星？因为没有现有足额资产进行抵押，所以投资款能否安全返还依赖于项目的好坏及其完成情况。这时，我们就要考察项目好坏、市场及不完工的可能性等问题。如果项目好，不完工可能性低，建成后升值幅度大，就是个五星项目。

 

　　在第这种模式下，债权人有时也会得到第一种模式下的权利，但是债权人利益的最终实现要依赖于项目的完成情况。

 

　　3. 第二顺位抵押（基本上只可能是建成后的资产）：安全评级视具体项目情况

 

　　一般不享有第一顺位的种种权利，除非与第一顺位的债权人达成某种协议。很多银行不允许第二顺位抵押，也就是说，只有银行可以放抵押，并且是唯一抵押。第二顺位抵押安全性要视乎具体项目的投资结构、价值升值、完工等情况。

 

 

　　4. 项目公司股权抵押 (Pledge)：安全评级视具体项目情况

 

　　打个比方，项目公司有土地或其他财产，但是他不把这些财产抵押给EB-5投资人，而是把项目公司的股权抵押给EB-5投资人。这是因为土地等财产要用来抵押给银行办贷款，银行当然要硬通货做抵押（换句话就，在1和2的模式中，EB-5贷款人安全可以与银行贷款的安全相比拟）。

 

　　在这种模式中项目方一方面用公司股权满足了投资人的安全需求（心理上的和一部分实际上的），另一方面又不影响用项目公司资产去银行办贷款。当然也有这种情况就是项目公司没有可观的启动资产，所以资产抵押的可能性为零，于是就用股权抵押。

 

　　股权抵押未必就不好，要视具体项目来定。不过一般项目方都不会把它母公司的股权抵押给投资人，只会用这个单独的项目公司的股权，或某一其他公司的股权。比如万科不可能把万科集团的股权抵押出去，只能是万科A项目公司、万科B项目公司的股权，所以这实际就类似“Joint Venture”了，投资是有相当风险的，风险大小视具体项目而定。

 

　　5. 仅本票（即无抵押）：安全评级：依赖于借款人的品德

 

　　如果债权人仅仅得到Promissory Note，中文翻译为“本票”，其实就是“借条”，其实就是无抵押。债权人要依赖的就是借款人的一些软性的东西，如品德、名声等。

 

　　这五种抵押模式，“硬性保证”由强到弱，相应的美国EB-5投资移民申请人对项目方的“软性保证”的依赖度就由低到高。那是不是选择大公司的项目就一定有强“软性保证”？也不尽然，大公司项目多，规模大，相对的负债也大；市场前景好、项目顺的项目还款保障能力自然就强，市场不好、项目不顺的时候，“软性保证”可能是不太容易兑现了。